Pinel ou SCPI : quel investissement locatif choisir ?

Couple mature en discussion avec un conseiller financier à propos des dispositifs PINEL ou SCPI.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais ne savez que choisir entre l’investissement Pinel ou celui en SCPI. Mais êtes-vous certain de bien maîtriser ces deux types d’investissement immobilier pour savoir lequel vous convient ?

Aucun de ces deux types d’investissement n’est meilleur que l’autre et tous deux méritent qu’on s’y intéresse. Mais si l’on peut opposer les deux, c’est parce qu’il s’agit de deux types d’investissement très différents : la loi Pinel faisant davantage référence à un dispositif de défiscalisation et les SCPI à un investissement indirect dans l’immobilier d’entreprise.
Prendre le temps d’étudier les spécificités de chacun vous permettra d’investir à bon escient !

L’investissement Pinel

L’investissement locatif Pinel, modifié par la loi de finances 2018, ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Quelques conditions :

  • Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d’environ 20 % au marché du secteur concerné, pendant 6 ou 9 ans prorogeables.

  • Il peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

  • Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par le code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

  • Enfin, le bien doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par le code général des impôts.

Le rendement locatif de l’immobilier « logement » neuf est compris entre 3.50 % et 5 % selon les régions et la marge des vendeurs. Attention, il s’agit d’un rendement brut, il convient de déduire les frais de gestion, la carence locative, les frais d’entretien afin de déterminer le rendement locatif net de l’investisseur. Celui-ci devrait être proche de 2 %.

À noter : la haute qualité de construction des logements neufs modifie considérablement le marché immobilier et oblige les propriétaires de logements anciens non respectueux de ces standards d’habitabilité à engager de lourds travaux pour maintenir la valeur patrimoniale de leurs biens.

En ce sens, investir dans l’immobilier neuf est en parfaite adéquation avec l’évolution du marché. Attention néanmoins à bien maîtriser le prix d’acquisition de l’immeuble et ne pas sur-payer cette adéquation. Dans une opération d’auto-construction d’une loi Pinel, c’est le prix de revient du terrain à bâtir qu’il conviendra de maîtriser.

L’investissement en SCPI

L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) consiste à apporter la somme que vous souhaitez dans une société composée de plusieurs investisseurs qui détient plusieurs biens immobiliers mis en location. Vous percevez ensuite les revenus issus des loyers à hauteur de la somme que vous avez engagée.

Investir dans une SCPI permet de bénéficier d’une sécurité relative et de la rentabilité sans pour autant se soucier de la gestion. Les risques sont réduits et mutualisés car les investissements sont multiples et portent sur un grand nombre d’immeubles répartis dans divers lieux. Diversifié, le patrimoine est valorisé et les parts des SCPI sont accessibles à tous. Toutefois, le capital, les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les conditions de cession peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier. La liquidité n’est pas garantie.

De plus, ce produit d’épargne est soumis aux variations du marché de l’immobilier d’entreprise. Les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique de long terme avec un objectif de diversification patrimoniale.

Deux types de SCPI existent :

Les SCPI de rendement :

  • Objectif : percevoir un revenu locatif potentiel net de charge.

  • Composition : bureaux, murs de magasins, résidences hôtelières…

  • Catégories : SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI régionale, SCPI internationale, SCPI de plus-values

Les SCPI fiscales :

  • Objectif : générer une économie d’impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21 % de l’investissement.

  • Composition : Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France (selon la loi fiscale de référence)

  • Catégories : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier …

Les critères de choix des SCPI à prendre en compte sont nombreux et complémentaires. Ils dépendent également de votre situation personnelle.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel !

 

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