Louer son bien immobilier: comment s’y prendre ?

Gérer seul sa location est bien souvent la meilleure solution pour optimiser la rentabilité de son investissement immobilier. Plus d’un propriétaire, pour réaliser des économies, préfère en effet, se passer des services d’une agence, les frais de gestion pouvant être importants. Mais attention à bien respecter les lois en vigueur.

Faire état de son logement

La première chose à faire pour gérer sa location soi-même est de s’assurer que le logement est conforme aux lois et décrets qui sont régulièrement promulgués dans le domaine immobilier.
La loi impose, en effet, au propriétaire de fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le respect des consignes de décence est de ce fait très important.

Certains diagnostics techniques doivent par exemple être réalisés avant la mise en location. Il s’agit entre autres :

  • du Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE

  • le diagnostic surface habitable ;

  • du Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 ;

  • de l’ENRT ou l’état des risques naturels et technologiques ;

  • le Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) ;

  • le diagnostic gaz et électricité, obligatoire depuis le 1er juillet 2017 pour les biens de plus de 15 ans.

Passer une annonce

Le premier travail à fournir lorsqu’on souhaite mettre un bien en location est de rédiger et publier une annonce pour trouver le plus rapidement possible un locataire. Pour multiplier les chances d’avoir des visites, il est essentiel de rédiger une annonce efficace puis de la publier sur les plateformes appropriées : revues et sites web spécialisés, journaux locaux ou régionaux, réseaux sociaux…

Pour vous démarquer, vous allez vouloir susciter l’envie mais attention au respect des règles en vigueur ! Depuis le 1er avril 2017, afin d’éviter les mauvaises surprises, votre annonce doit être la plus complète et la plus transparente possible. Elle doit :

  • ne pas être discriminatoire ;

  • afficher la composition du loyer ;

  • tenir compte des frais de gestion (états des lieux, visites, rédaction du bail…);

  • préciser la zone dans laquelle se trouve le logement (zone tendue ou non) ;

  • mentionner la surface habitable exprimée en m2 et le caractère meublé ou non de la location ;

  • fournir la classe énergétique du logement.

Le tour du propriétaire

Après avoir publié votre annonce, vous allez devoir organiser des visites. Si votre logement est vide, vous êtes libre de faire ce que vous voulez. Si votre logement est occupé, vous devrez convenir d’un jour et d’un horaire pour effectuer la visite avec le locataire en place. Vous n’avez pas le droit de pénétrer dans le logement sauf accord explicite donné par le locataire. De plus, la loi encadre les visites et stipule qu’elles ne sont autorisées que du lundi au samedi et ne doivent pas excéder 2 heures par jour.

C’est dans la poche !

Vous avez choisi votre locataire ? Les prochaines étapes consistent à réaliser un état des lieux et établir un contrat de bail. L’un comme l’autre peuvent être établis librement par le propriétaire et le locataire avec ou sans l’aide d’un professionnel.

La hantise de nombreux propriétaires est de faire face à des loyers impayés. Pour vous prémunir, il existe une assurance qui vous couvre en cas de dettes du locataire : la GLI, la garantie des loyers impayés. Elle permet également de vous indemniser si des dégradations ont eu lieu dans le logement et prend en charge des frais inhérents à toute action juridique déposée auprès d’un tribunal ou d’un huissier. A noter que si vous souscrivez à la GLI, il vous est interdit d’accepter un garant sur le contrat de bail.

L’état des lieux

L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais l’établir vous permettra de prévenir les difficultés au moment où le logement sera de nouveau disponible. Un bon état des lieux comportera la description précise du logement, pièce par pièce, et l’inventaire des équipements, en relevant leur état de fonctionnement, leur aspect, leur degré de fraîcheur ou d’usure.

Le bail

Le bail gagne toujours à être rédigé avec précision. Toutes ses clauses sont en effet importantes. Il peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire grâce aux nombreux imprimés ou modèles prérédigés diffusés par les associations de locataires ou de propriétaires bailleurs, vendus dans les librairies spécialisées, sur le net…

La gestion locative

Outre vos futures missions : l’envoi des quittances de loyer, les relances par l’envoi des avis d’échéance, la régularisation annuelle des charges…. Vous devrez maintenir le bien en bon état tout au long de la location.

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