Comprendre les différents types de taux d’intérêt

Publié le 14 juillet 2022, mis à jour le 26 décembre 2023 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Vous projetez d’acheter un bien immobilier en France. Comme vous ne possédez pas la totalité de la somme, vous allez avoir recours à un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire ou d’un autre organisme prêteur. Quel que soit votre choix, vous ne pourrez pas y échapper. Mais échapper à quoi ? Au taux d’intérêt. Ce taux d’intérêt a un impact sur le montant des mensualités des crédits immobiliers. Il est donc préférable qu’il soit compétitif pour vous. 

 En tant que futur emprunteur, vous devez aussi savoir ce qu’il englobe et choisir le type de taux le plus adapté à votre projet. Ymanci, qui n’est plus un novice dans le secteur du rachat de crédits, de l’assurance emprunteur, mais aussi du crédit immobilier, vous donne les clés pour tout comprendre sur les taux d’intérêt.

Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt ? Quels sont les différents types de taux d’intérêt existant en France ? Ces taux sont-ils fixes ou varient-ils ? Pouvons-nous renégocier le taux d’un emprunt immobilier ? Autant de questions que vous risquez de vous poser alors que vous amorcez une étape importante de votre vie. Ymanci, qui s’entoure de professionnels qualifiés dans les domaines du regroupement de crédits, des crédits immobiliers et de l’assurance emprunteur, se propose de répondre à cet échantillon. Aujourd’hui, nous évoquons les taux mais si d’autres interrogations trottent dans votre tête concernant les crédits immobiliers, nous vous invitons à prendre connaissance de notre page Foire aux questions. 

Achat immobilier : qu’est-ce qu’un taux d’intérêt nominal ?

Vous projetez d’acheter un bien immobilier dans votre région. Un beau projet, toutes nos félicitations. Cependant, le prix fixé par le vendeur nécessite la souscription d’un emprunt immobilier. En sollicitant votre emprunt, vous allez devoir payer des intérêts. Un taux d’intérêt nominal, aussi appelé débiteur, va définir les intérêts à s’acquitter en fonction du montant emprunté.

Qui le définit ?  

Ce taux, qui permet de connaître la somme d’argent que vous devrez verser à la banque ou à l’organisme de prêt, est défini par le prêteur. En fonction d’un prêteur à l’autre, d’une région à l’autre, les taux de votre crédit immobilier, qui s’exprime en pourcentage, varieront.

Ce taux nominal est déterminé par la banque ou l’organisme de prêt en fonction de plusieurs éléments : le coût de l’argent que le prêteur utilise, le profil de l’emprunteur, sa situation financière, la durée de son crédit, la marge qu’elle va appliquer, le type d’emprunt choisi…

Précisons aussi que ce taux dépend des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE). Cette dernière agit comme un régulateur de ce taux. Comme vous, les banques doivent emprunter pour accorder un crédit. Et cet emprunt se fait auprès de cette institution à un certain taux qu’elle fixe. Pour votre crédit immobilier, votre banque ajoute au taux d’intérêt de la BCE : 

• Le coût du risque des crédits impayés,
• Le coût de transformation du crédit,
• Sa marge commerciale, qui est une forme de rémunération pour elle.

Combinés au taux de la BCE, ces trois taux forment le taux nominal du crédit. Il peut varier en fonction de plusieurs facteurs :

• La durée de votre crédit : plus la durée sera longue et plus le taux augmentera, car le risque augmente,
• Le type de prêt et de projet : acquisition, investissement locatif, crédit relais…,
• Le type de taux : fixe, variable…,
• La qualité de votre dossier selon votre apport et vos revenus,
• Les Banques Centrales,
• Votre banque et sa stratégie commerciale.

Les coûts sont-ils élevés ?

Cette démarche va impliquer des coûts dès que le prêteur va fixer un taux d’intérêt nominal. Pour corser les choses, ce taux bouge continuellement, en fonction de plusieurs critères : le taux des obligations assimilables du trésor (OAT), la durée de l’emprunt immobilier que vous allez souscrire, la qualité de votre dossier, ou encore la politique commerciale de l’établissement bancaire que vous aurez choisi.  

Notons que si le taux d’intérêt d’emprunt immobilier est élevé et que si la durée de remboursement s’étire sur de longues années, il est fort probable que le prix de votre bien vous revienne plus cher que prévu. Il est donc primordial de bien calculer et de bien négocier ce taux avant la signature du contrat.

Le TAEG, c’est quoi ?

Le Taux Annuel Effectif Global, connu sous l’acronyme TAEG, est un indicateur qui a remplacé le TEG. Il permet de connaître le coût lié à votre emprunt. Sa création a ainsi permis de mieux réglementer le crédit immobilier, de comparer plus facilement les offres de crédit les unes avec les autres, mais également les crédits à la consommation. Comme le taux d’intérêt nominal, le TAEG doit figurer obligatoirement dans toutes les offres de prêt. Il tient compte :  

• Le taux nominal du crédit,
• Les frais de dossier,
• Les assurances obligatoires,
• Les frais de garantie,
• Les frais de courtage,
• Les contreparties bancaires contractuelles.

Approchez ! Au lieu de vous focaliser sur le taux d’intérêt nominal, il vaut mieux étudier le TAEG pour comparer les différentes offres de prêt qui existent sur le marché de l’immobilier.  

Le TAEG, exprimé en pourcentage, est plafonné. Les banques commerciales ne peuvent pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France. Si le taux franchit le seuil de l’usure lors de l’accord, le prêteur s’expose à une sanction. Ce dépassement est considéré comme de l’usure et il s’agit d’un délit pénal.  

Le seuil de l’usure est calculé et réajusté trimestriellement en faisant la moyenne des taux des prêts accordés par les banques sur le dernier trimestre ajouté d’un tiers (+35 %). Les taux d’usure ont été créés pour protéger les consommateurs contre les abus et les taux trop importants. Il s’agit du taux maximal que les établissements bancaires sont en droit de pratiquer. Les taux de l’usure peuvent être consultés sur le site de la Banque de France.  

Achat immobilier : choisir un taux d’intérêt fixe, variable ou mixte ?

Plouf, plouf, un petit cochon pendu au plafond… Stop ! L’achat d’un bien immobilier est trop important et vous ne pouvez pas vous en remettre au hasard. Vous devez, en tant que futur emprunteur, connaître les différentes options mises à votre disposition en fonction de votre projet et de la durée du financement. Nous vous rappelons que le taux d’intérêt a un impact important. Ainsi, il faut se renseigner sur les différents types de taux pour identifier lequel est le plus avantageux et adapté à votre projet, à votre profil. 

Le taux fixe

Lorsque vous choisissez de souscrire un prêt à taux fixe, vous optez pour un taux qui restera inchangé durant toute la durée du crédit immobilier. En conséquence, vos mensualités seront toujours les mêmes. En optant pour le taux fixe, vous choisissez l’option de la sécurité. Cette stabilité vous permet, en effet, d’avoir une vision claire de vos échéances à rembourser et de connaître la date précise de fin de votre prêt immobilier. Ce choix est donc un atout pour la gestion de votre budget. Ce type de prêt peut être contracté sur une durée plus ou moins longue selon vos besoins. De plus, il en existe plusieurs en fonction des échéances : 

• Taux fixe à échéances constantes : le taux restera le même.
• Taux fixe à échéances progressives : avec votre banque, vous fixez dès la signature du contrat l’évolution de vos mensualités.

Bon à savoir : comme nous venons de le préciser, la somme, que vous devez payer tous les mois, restera inchangée sauf si vous décidez d’effectuer un remboursement anticipé partiel ou de renégocier votre emprunt après, par exemple, une baisse des taux sur le marché.  

Si vous voulez renégocier vos crédits, il est possible de faire une simulation sur le site Ymanci, expert en crédit immobilier, en rachat de crédits, en assurance emprunteur. Pour réaliser cette simulation, nous vous invitons à vous rendre sur notre page. Ce site en ligne est totalement gratuit et sans engagement.    

Le taux variable ou révisable

Le taux variable est peu sollicité par les Français souscrivant un crédit immobilier. En effet, en prenant cette option, le taux est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse durant toute la durée du prêt. Il est donc imprévisible. Cette variation sera directement impactée par les variations subies au niveau du taux de crédit européen Euribor puisque la marge de la banque reste fixe. Ainsi, une réévaluation de ce taux peut avoir lieu soit tous les trimestres, soit toutes les années selon le taux choisi dans le cadre de votre contrat. Son principal avantage reste qu’il est souvent plus faible à la souscription que le taux fixe et qu’en cas de baisse, elle se répercute directement sur vos mensualités ou sur la durée. En contrepartie, vous pouvez vous exposer à des variations de taux.

Le taux variable capé

De nombreux taux variables sont aujourd’hui « capés ». Ce terme veut dire que sa hausse ou sa baisse sera contrôlée et plafonnée. En ce sens, la loi dans l’offre de prêt impose aux banques d’indiquer le taux minimum et maximum ainsi que l’impact sur la durée et le coût total. Ainsi, lorsque vous choisissez un taux variable non capé, cela vous expose à des variations sans limites. Par exemple : un taux variable capé +1, -1, le taux d’intérêt ne pourra varier à la baisse ou à la hausse que dans une limite de + ou – 1 point. 

Le taux mixte

Si vous ne réussissez pas à choisir entre le taux fixe ou variable, une autre possibilité s’offre à vous avec le taux mixte. En effet, ce choix vous permet de combiner les avantages du taux fixe à ceux du taux variable. Pour cela, vous pourrez bénéficier d’un taux fixe pendant les premières années puis d’un taux variable capé durant la fin de votre prêt immobilier. Pour calculer les deux taux, les banques prennent en considération les mêmes facteurs que pour un taux fixe classique, mais également l’Euribor pour le taux variable. 

Cette solution est intéressante pour un projet de revente à court terme par exemple. Si vous projetez de le revendre dans quelques années et que votre taux est fixe sur les cinq premières années, cette solution vous permet d’obtenir un taux initial plus bas sans prendre de risque, compte tenu de votre objectif de revente à court terme.

Est-il possible de passer d’un emprunt à taux variable à un crédit à taux fixe ?

Comme impossible n’est pas français, vous pouvez effectuer ce changement en fonction des clauses prévues dans votre contrat d’emprunt. S’il inclut ce changement, vous pourrez revoir les termes avec votre conseiller. En revanche, si le contrat ne stipule rien concernant cette possibilité, il est en droit de rejeter votre demande. 

Achat d’un bien immobilier dans votre région : pouvez-vous renégocier son taux ?

Selon l’évolution de la conjoncture, un taux peut se renégocier. Vous suivez les cours des taux et vous constatez qu’ils ont baissé. Il est possible de renégocier votre prêt immobilier en cours de remboursement pour bénéficier de meilleures conditions. Cette renégociation peut s’effectuer auprès : 

• D’une banque ou d’un organisme de prêt. Celui qui détient votre emprunt peut refuser de le renégocier. 
• D’une banque concurrente. Même si elle peut vous obtenir un taux plus intéressant, cette opération n’est pas forcément intéressante financièrement.  

Il est plus intéressant de renégocier son emprunt pendant les premières années du contrat, voire au moins durant la première moitié du remboursement. Durant cette période, la part réservée au remboursement des intérêts est la plus conséquente. Ne perdez pas de vue, que sa renégociation engendre des frais de dossier. 

Ymanci est à votre disposition

Nous vous l’accordons, avec tous ces taux, il y a de quoi en perdre son latin. Nous vous conseillons de vous tourner vers un courtier. Notre courtier vous accompagnera dans votre projet, de la première simulation de prêt à la signature de la transaction en passant par la négociation du meilleur taux d’un crédit. 

Le conseil Ymanci

Quand les taux proposés par les établissements prêteurs sont intéressants, voire très intéressants, le moyen le plus sûr est d’opter pour un taux fixe. 

Pour rappel : les emprunteurs n’obtiendront leurs crédits immobiliers que s’ils ont également souscrit une assurance emprunteur. Le prix d’achat d’une maison ou d’un appartement dans votre région est souvent élevé et vous engage à rembourser sur de longues périodes. Et personne, malheureusement, n’est à l’abri d’un coup dur comme un accident, une grave maladie, un décès… Cette assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais elle sera exigée par les établissements qui proposent de financer le prêt. En effet, cette assurance vous couvre en cas de problème de santé ou de perte d’emploi, à condition d’avoir pris cette garantie. C’est aussi un moyen pour l’établissement qui a financé votre emprunt de se prémunir contre un défaut de paiement de l’emprunteur. Cette assurance emprunteur peut être souscrite auprès de cet établissement ou auprès d’un concurrent.  

En résumé : les taux concernant les crédits immobiliers sont donc fixés par l’établissement financier qui accepte de vous verser la somme pour l’achat de votre bien immobilier. Ils peuvent avoir un coût important. Il est donc primordial de bien les négocier, qu’il soit fixe ou variable.